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Informativa: le aste giudiziarie

Le seguenti indicazioni hanno carattere generale e variano secondo la prassi e le normative adottate dal Tribunale di competenza.

È NECESSARIO FARE SEMPRE RIFERIMENTO ALLE INDICAZIONI CONTENUTE NELL'ORDINANZA E/O NELL'AVVISO DI VENDITA DELLA PROCEDURA.

Sommario

  1. Norme generali
  2. Modalità di partecipazione
  3. Condizioni della vendita
  4. Spese ed oneri dell'aggiudicatario
  5. Decreto di trasferimento e liberazione dell'immobile

1. Norme generali

Le aste giudiziarie sono uno strumento per attuare la vendita forzata di un bene. La legge prevede che, se un privato o una società sono gravati da debiti insoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita forzata. Viene, così, permesso ai creditori di assicurarsi il soddisfacimento del loro avere e all'acquirente di ottenere i diritti sul bene che spettavano a colui che ha subito l'espropriazione, fatti salvi gli effetti del possesso di buona fede.

La vendita di beni immobili può essere effettuata dal Giudice dell’Esecuzione presso il Tribunale oppure da un professionista (notaio, avvocato, dottore commercialista) delegato dal Giudice che indica il luogo dove viene effettuata la vendita (in genere lo studio del professionista). I provvedimenti connessi al trasferimento del bene venduto sono riservati al Giudice.

Le modalità con le quali si possono svolgere tali vendite sono di due tipi: vendita senza incanto e vendita con incanto.
La legge 28 dicembre 2005, n. 263 e la più recente legge 24 febbraio 2006, n. 52 prevedono che la modalità senza incanto sia quella da adottare, in via preliminare, se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge l’accordo. Qualora l’asta senza incanto non ottenga risultati si potrà procedere alla vendita con incanto.

Nella vendita senza incanto, (artt. 570 ss. c.p.c.), i partecipanti presentano le offerte d’acquisto in busta chiusa in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta. Tali buste vengono aperte nell’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti.
Sull’offerta, il giudice dell’esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti. Se è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz’altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere con la vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto. In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d'asta il valore dell'offerta più alta. Se, invece, la gara non può aver luogo per mancanza di adesioni da parte degli offerenti, il giudice potrà decidere se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto. Il giudice dell’esecuzione, a conclusione della vendita, dispone con decreto le modalità di versamento del prezzo e il termine entro il quale deve essere effettuato tale versamento.

Nella vendita con incanto (artt. 576 ss. c.p.c.), si realizza immediatamente una gara fra i diversi offerenti. Il giudice dell’esecuzione stabilisce, con ordinanza, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato.
Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l'offerta precedente nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni proponente non è più tenuto alla sua offerta nel momento in cui essa è superata da un'altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.

Il decreto con il quale il giudice dell’esecuzione dispone il trasferimento del bene espropriato all’aggiudicatario ha l’ulteriore effetto di provocare la cancellazione di tutti i gravami quali ipoteche e pignoramenti (cosiddetto “effetto purgativo o liberatorio della vendita forzata immobiliare” di cui art. 586 c.p.c.).

La nuova normativa, che ha riformato in più punti il codice di procedura civile, ha previsto, ex art. 490 c.p.c., l’obbligo di pubblicazione dell’avviso di vendita, dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima su appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto. Sarà così consentita una partecipazione più ampia alle aste giudiziarie, tradizionalmente riservate ai soli operatori professionali.
Uno degli scopi di questa riforma, è proprio quello di rendere rintracciabili con maggior rapidità e al maggior numero di persone possibili le offerte in corso. La riforma, infatti, persegue modelli di speditezza, flessibilità e trasparenza come evidenziato nella Relazione illustrativa al Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267, (cosiddetta “legge fallimentare”), così come modificata dalla legge 14 maggio 2005, n. 80 in materia di deleghe al Governo per la modifica del codice di procedura civile nonché per la riforma organica della disciplina delle procedure concorsuali.
Sempre in funzione di una partecipazione consapevole, altra novità riguarda la figura del custode (art. 559 ss. c.p.c.). A differenza di quanto accadeva in precedenza, di fatto, la nomina avverrà in favore di un terzo. Ciò dovrebbe procurare molteplici vantaggi. Innanzitutto, sarà possibile visitare l’immobile e, inoltre, verrà favorita una gestione dinamica in termini di valorizzazione del fabbricato. La nomina in favore del debitore si avrà solo nelle ipotesi in cui questi occupi l’immobile o quando il giudice ritenga che la sua sostituzione non abbia alcuna utilità.

La nuova normativa è entrata in vigore dal 1 marzo 2006 e verrà applicata non solo alle nuove procedure ma anche a quelle pendenti. Unica eccezione riguarda le procedure per le quali è stata già disposta la vendita, in relazione alle quali continuerà ad essere applicata la normativa precedente.

2. Modalità di partecipazione

Il codice di procedura civile, all'art. 579, prevede che "ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all'incanto". Non è prevista la necessità della rappresentanza tecnica di un legale o di un altro professionista. Le offerte, infatti, possono essere fatte personalmente o tramite mandatario munito di procura speciale.
È anche possibile che il procuratore legale possa fare offerte per persona da nominare ma, in tal caso, nell'ipotesi di aggiudicazione, sarà indispensabile dichiarare in Cancelleria, nei tre giorni successivi all'aggiudicazione, il nome della persona per la quale è stata effettuata l'offerta. L'aggiudicazione altrimenti diverrà definitiva a nome del procuratore (art. 583 c.p.c.).

L'iter procedurale della vendita forzata inizia con l'ordinanza di vendita emanata dal giudice nella quale viene previsto un termine tra i 90 e i 120 giorni entro il quale possono essere proposte le offerte d'acquisto. Nella stessa ordinanza, vengono stabilite le modalità con le quali deve essere prestata la cauzione e viene fissata, al giorno successivo alla scadenza del termine, l'udienza per la deliberazione sull'offerta e per la gara tra gli offerenti. La Cancelleria, poi, provvede a dare pubblico avviso dell'ordine di vendita sia sui quotidiani di informazione che su appositi siti internet.

Per partecipare ad una vendita giudiziaria, è indispensabile aver versato la cauzione che, nella vendita senza incanto, non può essere inferiore al decimo del prezzo proposto dall'offerente stesso, mentre nella vendita con incanto è stabilita dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza di vendita in misura non superiore al decimo del prezzo base d'asta. È stato poi abolito dalla nuova normativa l'obbligo di depositare in Cancelleria anche l'ammontare approssimativo delle spese di vendita quali spese e oneri di aggiudicazione, trascrizioni e volture.

Nella vendita senza incanto, l'offerta è depositata in busta chiusa in Cancelleria. Se viene stabilito che la cauzione debba esser versata tramite assegno circolare, esso andrà inserito nella busta. L'offerta è irrevocabile salvo che il giudice non disponga la gara tra gli offerenti sull'offerta più alta, salvo che non venga disposto l'incanto e, infine, salvo che siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione senza che essa sia stata accolta (art. 571 c.p.c.).

Nella vendita con incanto, la cauzione viene restituita integralmente, dopo la chiusura dell'incanto, se l'offerente non diviene aggiudicatario del bene (art. 580 c.p.c.). Nell'ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato affatto all'incanto, né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell'intero.

Nell'ipotesi di vendita all'incanto, è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei 10 giorni successivi all'aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono però superare di un quinto il prezzo raggiunto nell'incanto. Anche in questo caso, sarà necessario depositare in Cancelleria l'offerta e integrare la cauzione che dovrà essere pari al doppio di quella richiesta per la partecipazione alla prima asta. Verificata la regolarità di queste ulteriori offerte, il giudice indice la gara della quale viene dato pubblico avviso e comunicazione all'aggiudicatario.

La legge 28 dicembre 2005, n. 263 ha riformato l'art. 584 c.p.c. prevedendo espressamente che alla nuova asta possano partecipare, “oltre gli offerenti in aumento di cui ai commi precedenti e l'aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione”.

In caso la gara vada deserta da parte degli offerenti in aumento, l'aggiudicazione diviene definitiva. Il giudice dell'esecuzione pronuncerà a carico degli offerenti in aumento la perdita integrale della cauzione, salvo che per un documentato e giustificato motivo.
A questo punto, l'aggiudicatario dovrà versare il saldo del prezzo, anche tramite contratto di finanziamento, entro il termine e con le modalità fissate nell'ordinanza di vendita. Tale termine non potrà essere superiore a 60 giorni dall'aggiudicazione.

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell'esecuzione può ancora sospendere la vendita nell'ipotesi in cui ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello effettivo dell'immobile altrimenti pronuncia decreto di trasferimento all'aggiudicatario del bene espropriato. Tale decreto contiene l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto e costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio (art. 586 c.p.c.).

Se, invece, l'aggiudicatario non provvede ad effettuare il deposito del prezzo nel termine stabilito, il giudice dell'esecuzione dichiarerà la decadenza dell'aggiudicatario, pronuncerà la perdita della cauzione a titolo di multa e disporrà un nuovo incanto. Se il prezzo ricavato dal nuovo incanto, insieme alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto a quello dell'incanto precedente, l'aggiudicatario inadempiente è tenuto anche al pagamento della differenza.

Qualora l'asta non possa aver luogo per mancanza di offerte (cosiddetta “asta deserta”) e nel caso di inesistenza o di mancato accoglimento delle domande di assegnazione da parte dei creditori, il giudice dell'esecuzione potrà disporre l'amministrazione giudiziaria o un nuovo incanto. In quest'ultimo caso, sarà possibile stabilire modalità di vendita e forme di pubblicità differenti. Dovrà, poi, essere fissato un prezzo base inferiore di un quarto a quello precedente e un nuovo termine, tra i 60 e i 90 giorni, per la presentazione delle offerte d'acquisto. Eventuali comportamenti collusivi miranti proprio a ottenere tale risultato sono puniti a norma degli artt. 353 e 354 del codice penale.

3. Condizioni della vendita

Per la copertura delle spese connesse alla partecipazione ad un'asta molti Istituti di Credito hanno concluso convenzioni con i Tribunali, per limitare i costi legati all'erogazione dei servizi finanziari. È opportuno accordarsi con gli Istituti di Credito con un certo anticipo rispetto alla data d'asta in modo da rispettare i tempi tecnici per il versamento del prezzo previsti nell'ordinanza o nell'avviso di vendita. La banca, ottenuta la copia della perizia ed effettuate le necessarie valutazioni, stabilirà l'ammontare del finanziamento. Nel caso di mancata aggiudicazione, è generalmente prevista una clausola di dissolvenza in base alla quale, in caso di mancata aggiudicazione, viene annullata l'operazione finanziaria.

La vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano, con tutte le eventuali pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, servitù attive e passive; la vendita è effettuata a corpo e non a misura ed eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo; la vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità nè potrà essere revocata per alcun motivo. L'esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere – ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente non pagate dal debitore – , per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potrà dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni.

4. Spese ed oneri dell'aggiudicatario

Oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i soli oneri fiscali (IVA o imposta di registro) con le agevolazioni di legge (prima casa, imprenditore agricolo, ecc.).

Di tutte le ipoteche e pignoramenti, se esistenti, è ordinata la cancellazione tramite con il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale.

Le tasse per la cancellazione sono a carico del ricavo dell’asta, quelle di voltura e di trascrizione a carico dell’aggiudicatario, salvo diversa indicazione nell'ordinanza e avviso di vendita.

In caso di vendita davanti al Professionista delegato, lo stesso provvederà direttamente alle predette cancellazioni a spese della procedura esecutiva.

La vendita non è gravata da oneri notarili o di mediazione.

L'aggiudicatario, entro 60 giorni dall'aggiudicazione (salvo diversa indicazione nell'ordinanza e avviso di vendita), dovrà versare in Cancelleria il prezzo d'acquisto, dedotta la cauzione, con le forme del deposito giudiziario o, in caso di vendita delegata al professionista, mediante assegno circolare intestato al professionista da depositare nello studio dello stesso (salvo diversa indicazione nell'ordinanza e avviso di vendita).

In caso di mancato pagamento del prezzo nel termine fissato, l'aggiudicatario verrà dichiarato decaduto dal diritto di ottenere il trasferimento dell'immobile, perderà la cauzione versata e sarà tenuto a pagare la differenza tra il prezzo di aggiudicazione dell'incanto cui ha partecipato e quello di vendita del successivo incanto.

5. Decreto di trasferimento e liberazione dell'immobile

Il decreto di trasferimento, se l'immobile è occupato dal debitore o da terzo senza titolo opponibile (il titolo opponibile è di norma rappresentato dal contratto di locazione registrato prima della trascrizione del pignoramento ma è opponibile, nel limite massimo dei nove anni quando non risulta trascritto nei registri immobiliari, anche il provvedimento di assegnazione della casa al coniuge in sede di separazione o di divorzio), contiene l'ingiunzione di rilascio a favore dell'acquirente.

Esso costituisce ordine di liberazione immediatamente esecutivo e titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio.